博导孟晓苏教授，我国著名的房地产专家，其实过去他还有一个身份，那就是中方集团董事长。去年有个论点也是石破天惊，那就是他在论坛中讲“什么价格都可以降，只有房价万万降不得，无论自住还是投资，都该出手了！”

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今年孟教授又提出，农村宅基地、城市小产权房，应该考虑进入房地产流通市场了。未来可以同商品房一样可以自由流通。这是在城乡一体化大旗下已经指明的方向，如果现行法律不允许，那其实应该推动修订法律。但是我们可以揣测，当真的宅基地和小产权房可以自由买卖时，那么会发生什么样的改变呢？

可以说农村的宅基地和城市的小产权房，他们在整体房产中的占有比例，那是极其巨大的。但是他们的价值变化可能差别也很大。有可能建立在深山中的一座祖屋，因为处于网红地带而价值巨大，也有可能出于无名山中而一文不值。

小产权房的问题则更为复杂，因为他们没有缴纳过土地出让金。土地出让金是一个复杂的历史遗留难题，它的定价到底是如何，其实现在无人能够用现有的法规和制度说得清楚。如果制定的过低，那么产生的交易溢价是非常大的；如果制定的过高，那么对于历史的尊重是不够的。

对比现在的商品房市场，其建设土地的取得，经过招拍挂等合规流程流入房地产市场的。那么想想小产权房如果想进入交易市场，土地出让金的价格制定将成为一个难以逾越的障碍。同样宅基地的土地价格制定也存在着这样的问题和疑虑。那么假设都允许入市，社会发生何等变化：

1.拥有宅基地的农村居民，能从转让中获取足够回报吗？在一定程度上可能性很小，虽然未来的交易价格会提高，但是之前需要补交土地的一些费用，有可能会冲抵收入。而根据宅基地所处位置的不同，价格又会发生很大变化。所以在一定程度上，农村居民不可能通过宅基地入市，而获取到过去拆迁类似的收益。

2.现行我国对于宅基地买卖管理非常严格，非农村户籍是不允许买宅基地的。是不是可以这样理解：在一定程度上，这可能是保证农民有着最后的安身地方的措施。虽然现在鼓励农民进城，但是一下子采取断后路的方式，是不是过激了？宅基地突然变成了一块唐僧肉，最终农村居民能吃到多少呢？

3.地产市场中普通住宅的价格有可能会受到短暂冲击，但是不可能大幅下降。小产权房现在也住着人，不可能性质改变了，都一口气出售了。宅基地散落在乡野各地，对于一般家庭来说，可能假如工作在城市，即使便宜也不可能买来居住。

4.但是假如彻底放开好，别墅市场价格会迎来一次大洗牌。谁还会去买商品房别墅呢？高净值者、富豪家庭，肯定会选择在农村买宅基地，说不定还要几块宅基地合并在一起，去大建特建呢！自建别墅、自建庄园更成为一种新的选择？过去消逝的那一切又会重新回来了，别墅市场可能价格会大于下调。

变化将会是革命性的，我国城镇化前进的步伐会大大加快，但农村户籍的民众会加快失去他们过去一直被维护住的土地和宅基地。如同当年英国工业革命前期，新的一波“圈羊运动”开始了，财富分配不断加剧。其中涉及到的利益纠葛，有可能会让高净值者未来拥有的财富越来越多，而过去很多历史问题又一次要产生巨大的矛盾需要解决。

不过对于农村居民和城市普通家庭，不论是否入市，改变都不大。你觉得呢？